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土地市场“地王”频出背面 十城流拍率超50%

不同区域之间房地产商场的分解,已在土地商场上有充分体现。因为在商场库存、人口吸纳等方面存在差异,下一年土地商场的分解趋势将更为显着,即在一线城市高价地频出的一起,流拍流标等现象将继续成为二三线城市土地商场的常态。

12月23日,跟着北京大兴区三宗地块的成交,2015年北京市土地出让金到达2017亿元,史上初次打破2000亿大关。这种火爆局势也成为本年一线城市土地商场的缩影。

但其他城市情况并不达观。据计算,在全国百座城市中,2015年共有10所城市的土地流拍、流标率到达或超越50%。

一边是海水,一边是火焰。在一些组织看来,“冰与火之歌”构成了本年全国土地商场的主旋律。

业内人士指出,不同区域之间房地产商场的分解,已在土地商场上有充分体现。因为在商场库存、人口吸纳等方面存在差异,下一年土地商场的分解趋势将更为显着,即在一线城市高价地频出的一起,流拍流标等现象将继续成为二三线城市土地商场的常态。

一线城市量贬价涨。

在北京土地商场到达2000亿规划的背面,隐藏着另一重实际。依据北京市国土局的数据,到2015年12月23日,本年北京共成交土地106宗,为最近5年来的最低;成交土地的均匀楼面价为13731.4元/平方米,创前史新高。

也即,2015年的北京土地商场,呈现显着的“量贬价涨”局势。

这也是整个一线城市的缩影。依据华夏地产的计算,到12月20日,2015年一线城市共成交土地516宗,规划建筑面积5318.7万平方米,两者均为最近六年的新低。但一线城市成交土地的均匀楼面价到达9075.43元/平方米,创前史新高。

其间,11月单月,一线城市成交65宗地块,土地出让金高达1061.8亿,发明了前史纪录。成交楼面价也创下年内新高,到达了12715元/平方米,环比上涨23.7%。

一线城市土地商场火爆,与房企扎堆拿地有关。有剖析指出,跟着二三线商场危险的不断累积,房企纷繁向一线城市回归,导致在这些当地的土地商场呈现剧烈抢夺,并体现出“多轮竞价、高溢价、高单价”等特征。

依据华夏地产的计算,到12月初,20大标杆房企算计在土地商场投入了3010亿资金。其间,一线城市的占比初次打破四成,到达44%。

与此一起,土地一级开发难度加大,限制了一线城市的土地供应。“在土地一级开发本钱中,拆迁本钱占比过半。”北京某上市房企负责人向21世纪经济报导记者表明,近几年来拆迁难度加大,使得土地收储和开发进展缓慢,影响到供地规划,一起也在推高土地本钱。

依据官方的数据,近几年来,一线城市土地成交单价大幅抬升,但均匀溢价率的上升并不显着,原因即在于土地底价不断上涨。

全国土地流拍近两成。

一线城市的火爆,并不能掩盖全国土地商场体现欠安的实际。依据“规范排名组织”的计算,到12月13日,全国100座城市在2015年共出让土地12493块,终究成交10003块,2490块土地流拍或流标,流拍率为19.93%。

这些流拍的土地散布在95个城市之中,只要5个城市还没有呈现土地流拍情况,别离是青岛、北京、长沙、镇江和珠海。

即使是商场火爆的一线城市,单个地块也面对无人问津的为难。除北京外,到12月初,上海供应土地215块,流拍8块;深圳供应58块,流拍12块;广州供应173块,流拍18块。

有房企人士向21世纪经济报导记者指出,一线城市土地流拍的原因,多在于土地自身“质量”较差,首要体现在方位较偏僻、配建规划过大、价格偏高、同区域竞品过多等。

实在严峻的是二三线城市。上述组织计算显现,从流拍率来看,排名第一是北海市。该市全年供应38块土地,仅成交了13块,25块土地流拍,流拍率到达65.79%。

紧随其后的为台州市,流拍率为61.63%;其他依次为南充(59.21%)、西宁(58.62%)、平顶山(57.35%)、汕头(52.31%)和惠州(50.75%)。还有海口、绵阳和牡丹江三地的土地流拍率为50%。也即,在全国100所大城市中,本年土地流拍率在50%以上的城市共有10个。

华夏地产剖析指出,二三线城市普遍存在过剩危险,投入到这些城市的资金规划也在削减。因而除单个东部中心二线城市外,其他城市的土地商场相对平平。整体来看,二三线城市的土地商场体现弱于从前。

经济生态继续分解。

土地商场的悬殊体现,反映出一线城市和其他城市彻底不同的经济生态。

上述房企负责人表明,其地点的企业挑选进驻城市的规范有三:经济发展水平、楼市供需情况、人口活动趋势。在这三个层面,一线城市和其他城市都有显着差异。

该人士表明,从经济发展水平来看,一线城市和其他城市自身就不在一个层级。而商场供需和人口活动的差异更为显着,这也决议了这些商场的发展潜力。

依据安信证券研究报告,到10月末,我国房地产职业的实在库存约为98.3亿平方米,其间包含待售面积6.86亿平方米、没有开工的企业拿地42.3亿平方米、在建商品房库存约49.1亿平方米。

从区域散布来看,辽宁、山东、山西、内蒙古为“严峻过剩”区域。其间,营口的供需比已到达338.1%,鄂尔多斯、乌兰察布的供需比别离到达280.7%和293.7%。吉林、湖南、贵州、云南、青海等地归于“轻度过剩”。相比之下,北京、上海、广东、福建等省市则归于“供应相对缺乏”。

人口活动的趋势相同不利于二三线城市。中信建投研究报告指出,一线城市因长时间享用外来优质人口流入带来的人口盈利,应继续成为房企的优先挑选;紧邻三大经济圈的次中心城市,其丰厚的资源对高素质人员具有较大的吸引力,也应是房企要点重视的目标。

相比之下,人口净流出省份的非中心城市被列为“警觉挑选”等级。其间,曩昔人口流出最严峻的区域有两个:除成都、重庆、贵阳以外的西部川渝黔绵绵区;东部的浙西南-闽西绵绵区。除非取得国家层面的严重方针惠及,如京津冀、长江经济带、一带一路等,不然上述人口迁徙的方向很难被打破。

上述要素决议了,在土地商场,一线城市和其他城市之间的分解还将继续,并使得未来的房价走势呈现不同。多家组织以为,这种改变对房企的冲击相同显着,布局在三四线城市的房地产企业,未来或许遭受商场改变带来的冲击,其项目或公司将成为商场吞并的目标。

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